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主题:踩盘见闻,积攒了一个月的干货!

发表于2017-09-14


关店、转行


在过去的一个月里,内参在看房过程中感受最为直接的就是:一家又一家的中介门店拉闸关门,突然间,小区门口的三家中介店面只剩孤零零一家;一个又一个的中介经纪人辞职转行,突然间,那个天天在朋友圈刷房源的小伙子开始转发保险广告。由于没有相关的数据统计作支撑,内参不敢断定这是不是新一轮中介关门潮,所以关于此事,只能算是内参的一种市场感受,而非看到的市场现象。


北京信号


北京是一个特殊的城市,于楼市而言,同样如此。内参还记得,今年3月中旬,整个朋友圈都在转发“辟谣近期出台调控政策的消息”时,内参于北京调控政策出台的当晚(3月17日)冒险推文“听见雷声,看见风满楼,唱起汪峰的《北京北京》”,预警调控加码,果真!3月25日,厦门史上最严调控政策出台。最近一个月,北京的一些房产新政策、行情新变化,同样值得每一个厦门购房者关注。


新房降温


过去的一个月,内参走访了厦门几个热门新盘,无论是现场感受还是内部了解的情况来看,厦门新房市场已经明显降温,尽管少数热门楼盘的热门房源仍然需要托关系才能买到,但各大楼盘的蓄客境况已大不如前,当然,这是与2016年和今年初的行情相比较而言,所以与其说是新房市场降温,不如说是回归正常行情。随着调控的深入,内参认为这种降温还将持续,如果接下来的9月、10月销售情况不佳,年底出现新盘低价、降价跑量的可能性极高。


热传导结束


与4、5、6月份厦门调控初期时相比,厦门的溢出需求也明显减少,周边区域如角美、泉州等地的热度也出现一定程度降温,主要体现在这些区域的非热门楼盘和二手房市场。进入调控深水区,厦门对周边区域的热传导作用正在减弱,并将持续减弱,如果此时再进入周边区域进行买房投资,将是极不明智的行为,容易长时间高位被套。


二手房回温


最近朋友圈的不少中介又开始骚动了,导致不少不明真相的购房者(没有实地看房)心生恐慌和迷茫。从内参最近一个月的市场观察来看,8月中旬开始,厦门二手房市场的确有阶段性的回温,具体表现在看房量的增加,而非价格和成交量。


二手房价无序盘整


尽管近期二手房看房量有所回温,但实际的成交量仍然低迷,日均50套左右的二手房住宅成交量,已经逼近历史最低位。而二手房价格方面,呈现出不同区域、不同小区无序盘整的状态。与今年3月底高位相比,有的小区价格仍然坚挺,以五缘湾部分小区和海峡国际社区等高端社区为主;有的小区小幅回落,以岛内房龄15年以内的优质学区房和岛外核心区域的次新盘为主;当然,也出现了降幅超过10%的急售房源,以投资客房源居多。粗略估算,大部分二手房的价格平均回落5%左右。


刚需望,改善动,投资撑


从内参接触的粉丝和后台咨询问题来看,8月以来的这一波二手房看房回温,主要以改善需求为主,大部分刚需目前的选择仍然是观望,甚至深度观望;而大部分投资客仍然选择“撑”。投资客的投资逻辑和开发商的卖房逻辑其实是一致的,只要资金流不出问题,大部分投资客还会继续撑下去,等待下一波行情到来。部分公证到期、过户期限将近、手中有多套房源流转的投资客,已经在单套房源的价格上做了一定让步。


标杆区域、标杆楼盘坚挺


今年3月底以来,有没有小区的房价是没有降的?有!截止目前,五缘湾片区的大部分小区、会展片区的海峡国际社区和联发滨海名居、老城区2005年以后高端社区、集美新城核心区的大部分小区、海沧南滨海片区、海沧阿罗海片区的二手房价格仍然十分坚挺,未见明显松动。但是大势不可逆,大风来时猪也会飞,冬天到来穿棉袄也会觉得冷。抗跌不代表不会跌,无非是跌的少一点,跌的慢一些罢了。


土拍节奏新变化


供需关系是影响房价中期走势的重要因素,而9月份,厦门的供应段出现重大变化——单月供应住宅用地79万平米。内参翻阅了历史数据,这是2009年以来,厦门通过拍卖方式集中出让住宅用地体量最大的一个月,这个供应量相对于2015年和2016年两个年份全年总供应量的一半。79万平米不算多,但对于长期处于饥渴状态的厦门土地市场来说,绝对是一场及时雨,也可以窥见接下来一个阶段厦门的土地供应策略——地小、量多、全面开花。


行情观察节点


今年9月,对于厦门这座城市极为特殊,同样的,对于目前阶段的厦门楼市来说,9月也很有可能成为一个承上启下的“观察点位”。内参认为,9月、10月上半月可侧重观察:会议对楼市行情的利好影响是否持续?两场土拍的楼面价能否大部分上3万?部分楼盘是否有提前冲量的迹象?而针对这三个观察点,内参的预判是:会议利好逐渐走弱;除集美地块外,其他地块有一半破不了3.1万楼面价;有开发商会以平价或低于市场预期价的形式提前冲量。


发表于2017-09-14
漫花蝶泪,您好!您所发的帖子“踩盘见闻,积攒了一个月的干货!”已被设置为精华帖,请再接再厉多发好帖。
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