主题：房企高利贷融资利息达30%

由于金融危机的暴发，为促进经济增长，政府在去年出台了系列刺激政策，采取了大量投放货币、信贷政策宽松、下调自有资本金比例等宽松的金融政策。正因为政府采取了注射强生剂般的政策来刺激经济增长，尤其政府在房地产领域专门出台了刺激消费等救市政策，中国房地产市场，获得了超常规的野蛮复苏。本处于调整通道的中国房地产业，成为了从刺激政策受益最大的行业。今年以来，房价再次持续快速而大幅度地上涨，成交再次大规模增长，房地产业陶醉在政策刺激所带来的幸福之中。然而，就在房地产行业呈现出一片“喜洋洋”的丰收景象中，一些中小开发商却在幸福中痛苦着，正面临被淘汰出局的威胁。

首先，今年以来，宽松的金融政策下，信贷大规模增长，进一步拉大了大型房企与中小开发商的差距。统计数据显示，1-10月份，人民币各项贷款增加8.92万亿元，同比多增5.26万亿元。来自国内贷款的房地产开发企业本年资金来源为 9119亿元，增长53.0%。从数据来看，房地产开发贷款也获得了快速增长，房地产开发业从宽松的金融政策中获得了大规模的信贷增长。只是，由于不同企业在商业银行存在是否之分，在特殊金融政策下，商业银行出于是否长期合作、风险防范等因素的考虑，更青睐于一些大型开发商。从实际情况来看，大规模增长的银行贷款，大量的信贷资金，重点流向了大型开发商，尤其是国企或上市房企。这样，相比而言，使得中小房地产开发商变得越来越“穷”。

2009年5月27日，国务院下发了《关于调整固定资产项目资本金比例的通知》。其中，首次将保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例，下调至20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例，下调至30%。只是，资本金比例下调，客观上降低了进入房地产行业的门槛，意味着放松房地产开发贷款门槛，加大了商业银行发放房地产开发贷款的风险。在执行中，商业银行为控制发放开发贷款的风险，使这个政策变成了更有利于大开发商的政策：大型开发企业尤其国企、上市房企能从银行获得更多贷款，而本来就很难从银行获得贷款的中小房企所受惠并不大，依然很难获得更多贷款。本文作者陈真诚分析认为，在银行贷款融资方面，这个政策，客观上进一步拉大了中小开发商与大型房地产开发商（尤其国企、上市房企）之间的差距。

其次，更为严格的贷款政策，使得中小房地产开发商越来越难获得银行贷款，因而变得越来越“落后”。相关政策规定，房地产开发项目，必须要在“四证齐全”后才能贷款。按照政策规定，中小开发商在“四证齐全”前很难获得贷款。而一些大型开发商，往往依托大型企业集团，能通过集团获得大量的银行贷款，获得大量的银行授信。大型企业集团，容易获得贷款或授信，再通过内部资金调拨，将以集团的名义拿到的信贷资金投入到房地产企业中。尤其是，一些大型企业集团，本身就是“金融寡头”，或是银行兼营者，或是金融业持股者。因此，其属下房企，自然更容易获得贷款。

一份基于中国证券报今年以来公开的房企融资信息、共涉及61家内地房企的“2009内地房企融资调查”的结果，很能说明这个问题。数据显示，截至11月6日，61家房企共计融资3924.55亿元人民币。其中，按融资额高低排列，“前15名”共计融资3193.45亿元人民币，占被调查房企融资总额的81.2%。在“前15名”的房企中，有9家具有国资背景。绿地集团、金地集团动辄融资超300亿元，泛海建设也动辄融资超200亿元。而且，61家房企共获银行授信总额为2420亿元人民币，“前10名”就占2419亿元人民币。本文作者陈真诚分析认为，这些数据，充分说明了大量信贷、资本资源相对集中地流向了大型房地产开发商，或企业集团下的房地产开发商。

第三，大型开发商往往占有更大的市场份额，拥有更大的市场发言权，在这轮因政策刺激带来的野蛮复苏中，获得了更多的销售回款，获得更大的市场份额，进一步拉大了与中小房地产开发商的差距。

第四，当银行贷款不能满足企业需要时，一些大型开发商还可通过供应商资源、市场借贷等多种途径获得其他融资。上市房企，还存在从股市等获得资本市场融资的。而急需资金的中小房地产开发商，往往只好通过“高利贷”融资。在一些地区，一些中小房地产开发商向高利贷融资的利息高达30%或左右！一些贷款资金，通过一些咨询公司、担保公司等途径获得。而那些资金中，有相当部分依然是来自商业银行的信贷资金，只是中间经过了转手。本文作者陈真诚分析认为，如此高昂的融资成本，必然会大为降低一些中小房地产开发商的赢利水平，甚至可能导致亏本等方面的风险！

第五，有舆论称，在国家4万亿计划之已投入的资金部分中，可能有约一半，流入了房地产开发领域，流向了土地市场。这些流入企业，往往是国企、上市房企等大型房地产开发商。

第六，地价上涨，地方政府更青睐于大宗土地出让，青睐于大型开发商，尤其是国企或上市房企。在这种情况下，中小开发商往往不具备竞买土地的能力，使得大量土地资源向大型房企尤其国企集中。相关机构发布的今年三季度末中国房企土地储备排行显示，前十大房企总共拥有土地储备3.05亿平方米。其中，第一的恒大地产，拥有土地储备面积为5100万平方米，按其前三季度销售速度推算，够其开发8.5年。第二的碧桂园，拥有土地储备面积为4360万平方米，按其前三季度销售速度推算，够其销售13年。