主题：房价罗生门 房市众生相——中国房地产市场的复杂性 (转载)

房价罗生门 房市众生相
——中国房地产市场的复杂性

最近打算买房，然后关注网上的房地产信息，每天各种各样的信息铺天盖地。有说涨，有说跌，而且都分析得头头是道，好像都有理。房地产市场到底是什么样的，就像《盲人摸象》的故事，是根柱子、是一堵墙、是个大簸箕。。。，这里我试着从需求和供给两个方面理清各种关系，不一定全面，可能是个轮廓，也可能只是一根柱子、一堵墙而已。

需求

先从需求讲起，因为有需求才会有供给（也可以说先有供给再有需求，无所谓）。需求可分为居住的需求和、投机的需求。先谈自住的需求如何旺盛，以及对房价的影响。

一、人口多、房价涨——人口结构决定了住房需求旺盛 中国有13亿人口，改革开放前农村大都住在小瓦房、茅草屋里，就是城里也是一家多少口人挤在筒子楼里，所以可想而知，住房的需求被压抑得很久的。以前国企、事业单位、公务员分房子。就像现在的朝鲜，受惠的至少少部分人。中国从98年起实行房地产改革，之后房价一路飙升。原因就是需求释放了。这个释放的能量有多大？没有人知道。因为每个城市到底有多少人，每个城市到底有多少房，每个人自住多大面积合适，这些数据都不完备。安得广厦亿万间，大庇天下寒士具开颜？中国到底要建多少套房才能满足13亿人居住？也许有一天，房子不再是身份的象征、财富的蓄水池，不再有的价值，不再是年轻人结婚头疼的事。当房子只是一个生活必需品，每个人都合理需求，嫌大房打扫麻烦换小房时，也许到那时房地产才算真正的“回归理性”。但现在可不是。

中国有9亿农民（不知道是怎么统计的，可能指户口，实际上很多人农村户口，城市生活）。这部分上世纪80年代进城的年轻人干了10年、20年，甚至30年，他们小有积蓄，孩子们也在城市长大，他们不会种田，他们的孩子也不愿意回农村。他们必须得在城市买房。要知道中国是没有贫民窟的，甚至需要政府提供的廉租房或者经济适应房也少得可怜，这部分人只能省吃俭用买昂贵的商品房。这是一部分需求。

三、刚需旺、房价涨 还有一部分需求，是大学毕业生。从农村走出来的大学生，不愿意回到农村。这就增加了城市的人口，每年几百万的大学生涌进城市，成家、立业，他们必须买房。结婚是爱情和物质的统一，物质形而下、爱情形而上，缺一不可。 70年代三大件：自行车，手表，和缝纫机。80年代三大件：冰箱，彩电，洗衣机。90年代三大件：电脑，空调和摩托车。新时代三大件是房子，车子，和票子。说丈母娘推高房价有点夸张，但不管是出于实力的展示，还是感情的表达，亦或是对未来生活的一种承诺，要求男方买房结婚总是无可厚非的。

四、传统观、房价涨——置业观念深入人心 中国人传统上就把盖房子作为一辈子的追求，农村人把盖房子作为一辈子的一件大事。孟子说“有恒产者有恒心”。意思是说要成家立业，要有稳定的住处，现在叫不动产，还要有稳定的职业与收入来源。

中国人置业的心理有时甚至是强迫性的。有个故事说，一位老者，忙碌了大半辈子，攒下了一大笔财富，他盖了很多的房子。然后他还不退休，还要不停的忙碌、攒钱，不停的盖房。有人就问他，“你盖了这么多房，已经够住了，即使你们一大家子住都绰绰有余，你为什么还要盖呢”，这位老者说，“你不懂，你看，我们家现在是够住，但我有儿子，然后儿子还要生孙子，子又生孙，孙又生子，总有一天是不够住的，所以我现在必须很努力，盖到够住为止”。这当然是一个笑话，但这位有着 “愚公”精神的老者的话却折射出了人的思想。西方国家的贵族阶层以自己的庄园自豪，中国古代皇帝以建豪华的宫殿自豪，中国普通老百姓就以一辈子盖自家的房子自豪。似乎除了自己的孩子，使自己的价值能传承下去的还有房子。

中国的情况恰恰相反。中国作为社会主义国家，却执行着比资本主义国家更激进的保护私有财产的政策，把通过勤劳获得的财富、通过坑蒙拐骗偷获得的财富都一股脑儿地保护了。作为一种财富的蓄水池，房子可以没有任何成本的留给下一代，从而将财富传承下去，也让社会阶层固化，传承下去。为儿女几乎可以掏心掏肺的父母们，如果有一些积蓄，或者有一大笔财富，国家又不征收高昂的遗产税，自己又不想挥霍，为什么不买房，作为一种固定的财富传承给下一代呢？

不独是救市政策，中国的货币政策对房地产的影响也是巨大的。光是经济工作会议的定调“稳健的货币政策”“适度宽松的货币政策”“审慎灵活的货币政策”就足以影响房市了。这些政策决定了银行会有多少钱投放市场，流动性直接跟物价相关，对房价的影响也是显而易见的。

三、利率低、房价涨——中国银行利率的非市场化加剧了房地产的形势 以上说的都是不要从银行借钱的人，还有一部分人是自己有点小钱，然后从银行借钱。这部分人也不可小视。先从银行利率谈起，中国的通货膨胀率平均都是在2~3％，这两年则稳定在4~5％，而银行的存款利率加了几次利息后才是是3％，这说明中国人把钱存在银行就亏钱的，因为物价上涨的因素，本金加利息，你已经买不到以前的东西了。而通过住房公积金贷款的利率是4点几个百分点，商业贷款也才7点多。只要房价一直涨，只要能从银行贷到款，你就有得钱赚，房地产就有的价值。中国政府通过限购，提高首付比例到30％的方法控制了这部分人的需求。