主题：厦门上半年住宅价格已触底，各区价格下调2-17%，真的有降吗？

厦门上半年住宅价格已触底 各区域价格下调2%-17%

楼市如同美食，色彩缤纷，形态各异，酸甜苦辣，千滋百味。2012上半年厦门楼市经历一月冰镇苦瓜，购房者持币观望，买卖双方在限购下陷入胶着状态，住宅成交量仅9万㎡，达到2010年以来最低点；二月清蒸鲈鱼，开发商以价换量，市场点状回暖，成交量翻番；三月蚂蚁上树，两会提出差别化信贷助推刚需释放；四月家常豆腐，市场供需两旺，渐入佳境；五月爆炒黄鳝，住宅市场全面回暖，成交量首次打破09年5月成交最高纪录（50万㎡）；六月麻辣火锅，57万㎡再次刷新纪录，创下史上单月成交量新高！

市场热辣狂潮一波接一波，如同麻辣佳肴一样如此凶猛地侵略我们的感官，令人神经振奋，直呼过瘾！立丹行研究中心将用翔实数据和客观的事实，带您领略2012上半年舌尖上的楼市——“麻辣”厦门，体验冷、鲜、香、热的快感，过足一把”辣瘾”。

观点一：“麻辣”销量——降率降息降价促使刚需释放，引发楼市井喷，5，6月成交量连续打破记录，再攀新高！

2012上半年全市住宅销量高歌猛进，三、四月触底反弹，市场回暖明显，随后“红五月”再现，刷新住宅月度成交量最高纪录，6月销量更是达57万㎡再攀新高，市场一片火爆。金三银四红五月，六月销量冲上天。楼市从复苏，反弹，回暖到火爆，一步更胜一步，瞬间爆发力量着实让人惊奇。信贷环境逐步宽松促使刚需释放，开发商以价换量引发刚需爆发是最终导致楼市井喷的主因。

今年以来，经济增速下滑，CPI持续回落，“抗通胀”的宏观经济政策让位于“稳增长”，而经济增长需要政策加大预调微调力度。从具体措施看，2月24日和5月18日央行两次下调存款准备金率；6月8日央行宣布下调存贷款基准利率0.25个百分点，这是近三年半以来央行首次降息(上次降息是2008年12月23日) 。2012上半年信贷环境持续放松，加上地方政府政策微调，为楼市回暖创造前提基础。今年1月，厦门市政府首先从调整普通住宅标准入手，差别化制定岛内外普通住宅标准，进一步扩大厦门市普通住房的范围；此后又调高公积金房贷额度且可“商转公”，使更多刚需购房者受益。

如果说信贷宽松让刚需购房成本降低，那开发商“以价换量”才是促使刚需全面释放最直接动力。2011年底源昌、万科、禹洲旗下项目率先进行价格调整，打响厦门楼市降价第一枪，随后今年第一季度降价潮在岛内外各区域迅速扩散，各大开发商旗下项目均推出不同幅度降价优惠促销，或低价入市抢占市场，价格调整是上半年的主旋律，各区域价格下调幅度约2%-17%，项目优惠幅度集中在5%-20%。信贷宽松、以价换量促使刚需释放，销量节节攀升，上半年全市住宅销量处于历史高位，销售总量为207.9万㎡，环比上个半年增长50%，成交量快速上涨达历史高位，仅次于09上半年水平。住宅成交均价则结束持续上涨态势转而下滑，环比下跌12%约为1.25万元/㎡，市场呈现明显的量升价跌态势。

观点二：“麻辣”土地——受市场回暖影响，一级土地市场从复苏到火爆，地产大鳄进驻集美。

2012上半年二级市场快速回温，受此影响，第二季度政府开始加大推地力度，开发商拿地热情亦高涨，土地市场竞争激烈，整体成交溢价率63%达历史高位，市场表现火爆。上半年全市共成交商住用地总建106.6万㎡，主要集中在岛外的集美、翔安。全市商住用地成交均价为3539元/㎡，出让地块受追捧，多家开发商参与竞争角逐，整体成交溢价率为63%，再冲历史高位。

4月13日，厦门迎来2012年首次土地出让拍卖会，本次公开出让3幅土地，其中2幅底价成交1幅流拍，拍卖总金额3.4亿元。2012年土地首拍，现场气氛较为冷清。虽然有一幅土地遭遇流拍，但首场土地拍卖会的举行打破第一季度零挂牌零成交局面，预示一级市场复苏。6月5日土地拍卖会首次推出两幅商住工地，拍卖现场非常热闹，竞争激烈，其中两住宅用地分别以58%、38%的溢价率出让。

观点三：“麻辣”刚需——房企加快推盘节奏，抓紧时机推盘，刚需产品支撑销量，首改需求占据绝对主力，首置需求加速释放。

2012年初开发商小范围“以价换量”试探市场，部分项目低价撬动刚需后，绝大多数开发商纷纷加入“以价换量”行列，争相降价促销以抢夺市场份额，新盘入市和新品加推脚步更加密集，据统计，2012上半年，厦门楼市开盘/加推活动共计近60场。全市住宅销售面积排行前十名企业占据全市超6成份额，约126万㎡。万科集团旗下金域华府自去年底价格下调7%之后价格维稳，主推97-128刚需产品，海沧万科城装修房入市，主打75-128㎡，产品性价比高，赢得市场青睐，两盘加推/开盘即“日光”，创造楼市神话。而住宅集团在2012上半年主战集美新城，旗下水晶湖郡二期占据天时地利人和，一组团主推96-124平产品，开盘当日认购超九成。楼市开盘“日光”、“售罄”声音不绝于耳，究其原因，还在于开发商推出符合市场刚需产品，抓紧时机推盘，合理定价赢得市场认可。

从2012上半年全市住宅供销结构上看，全市共新增住宅14074套，其中90-144平产品7036套，占比50%，其次90平以下产品4558套，占比为32%，两产品线合计占比超过8成；去化产品线方面，90平以下，90-144平产品合计去化占比接近9成，90平以下首置产品在第二季度有加速释放的趋势。住宅销售面积前30名项目销量占比全市的73%；其中有70%的项目去化主力为首置首改产品，市场整体呈现显着的刚需支撑态势，而首改产品供需为市场绝对主力。