主题：2012是房地产行业“还债年”？那房价在三四月可以大降吗？

有人说2012年是房地产行业的“还债年”，在万亿债务将到期的背景下，今年的市场启动变得更为缓慢。此前多家地产公司发布公告，1月份的销售额不到15亿元，仅是全年销售任务的一个零头。在这样的背景下，密集的大幅降价已经成为全行业的预期。但降价幅度会有多大，什么时间点又是最有可能降价的呢？

/市场走势/

房企降价或在3月后 幅度或不超20%

“房子能卖一套是一套，债务能收一笔是一笔，新项目能缓就缓一缓。现金为王是硬道理。”上海易居房地产研究院向各大地产商发布的策略报告循循善诱，建议各家房企快速出货，以最快的速度把库存的房源换成现金。

与此同时，绿城中国董事长宋卫平也在春节上班后不久就带领整个绿城集团全员卖房。他甚至在微博中透露，他和办公室其他两位同事领到的指标达3亿元，平均每个人需要卖一亿元的房子。

种种迹象表明，三、四月份或者会成为房企密集降价的时间点。而参与降价的城市，将不会再局限于北上广深、杭州、南京等一、二线城市，三线甚至四线的城市也可能参与。只是平均降价幅度可能不会高过20%。

在这样的背景下，靠降价销售以迅速回笼资金，还清贷款成为房企最直接的手段。中国指数研究院上海分院研究总监杜丙国认为，降价应该发生在房企债务到期前的一段时间，房企会选择降价以换取销量。

而根据调查，今年信托债务的到期高峰正在今年7月，有超过500亿元的信托债务将到期。按照上述分析，很显然今年房价降价最可能时间，正是在今年的3~5月。

汉宇地产市场研究部经理付伟认为，开发商对于二、三月份的销售业绩并不看好，所以并不会推出新盘和大幅降价。而四、五月份新一轮的调控走向会更加明晰，全年的楼市需求走势会更加明朗，伴随着新盘供应量再度增加，将可能出现相对集中的降价。薛建雄则认为，集中降价的时间点应该是今年3~7月。

年内降价幅度或不超20%

楼市降价似乎已是定局，但关键在于，降价幅度多大才合适？很多企业担心一旦降价幅度过大，反而会加剧购买者的观望，使以价换量的计划落空。上海一些降价楼盘的开发商就反映，有购房者付定金后却迟迟不付剩余房款，追究原因，才得知这些购房者担心房价会再度下调而不敢购买。

汉宇地产市场研究部经理付伟告诉《每日经济新闻》记者，他认为绝大多数开发商和楼盘的降价幅度都不会突破30%。一、二线城市开发商降价幅度最多在20%，三、四线城市开发商降价幅度最多在10%~15%。

杜丙国持有同样的观点，他认为，从全国看，房地产企业的降价幅度一般不会超过30%。从市场的反应情况看，相对区域平均水平八折的促销就可以有效带动销售。就全国而言，预计开发商今年内降价幅度不会超过20%。

汉宇地产市场研究部薛建雄说，对绝大多数的城市来说，30%左右的降价幅度很可能是极限，多数项目平均降幅可能只有10%。只有极少数的城市可能出现30%以上的降价楼盘。以上海为例，能降愿降的楼盘基本上都已经降了，其余的都在观望。

上述观点其实已经接近准购房者们对价格的判断预期。调查显示，有超过45%的网友认为今年的房价降幅不会超过20%。

上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟认为，即使开发商的降价幅度和市场预期不能完全一致，在万亿元负债即将到期的大背景下，开发商会在短时间内迅速完成价格的调整，以大大减轻信托产品到期的爆仓压力。从销售计划制定到计划开始执行一般一个星期左右就可以完成价格的调整。

一线城市或将再次领跌

张宏伟判断，和上一轮降价风潮接近，本轮的降价风潮也有可能从一线城市开始，主要降价的还是以郊区刚需楼盘为主，中高端项目有可能会出现部分降价的现象。

这一看法得到了很多业内人士的赞同。付伟也认为，新一轮降价风潮的龙头，依然会是一、二线城市，而不可能是三、四线城市。杜丙国说，因为目前市场上投资投机性需求受到遏制，刚性需求产品降价主打会是最好的选择。而一般情况下，降价一般会从郊区开始逐渐向市中心蔓延。

薛建雄说，接下去降价风暴可能重点在二、三、四线城市发生。在二线城市，可能是除核心区以外的所有楼盘降价，而三四线城市甚至可能会是以城市核心区楼盘降价带动销售为主。

14家龙头房企近半数不差钱 万亿债到期或导致并购潮

著名经济学家郎咸平此前担心，楼市调控下，房企出现的大规模吞并潮，会让大型地产商高度集中，很可能就会像香港楼市一样出现“四大天王”，进而产生更高的房价。他的上述观点也成为今年被媒体引用最多的观点。

中航证券的研究预计，今年将有六成房地产企业面临资金缺口，但在全国销售最好的14家龙头地产企业中，6家仍有充裕资金。

这不免给人遐想，在万亿元债务即将到期的背景下，整个地产行业的大规模兼并重组是否即将发生？垄断性的地产巨头会否在这一轮兼并重组后产生？

六成房企面临资金缺口

中航证券在《房地产行业2012年策略报告》指出，“随着财务状况的恶化，地产企业面临的资金缺口也在扩大：短期内行业平均有5%的资金富余，但如果成交量持续萎缩至2012年，行业整体将出现相当于总资产8%的资金缺口，六成企业将面临这种威胁，四成企业在到期贷款无法续借的情况下将面临相当于总资产10%以上的资金缺口”。

上述报告数据显示，调控背景下，地产行业整体的财务状况恶化。根据中航证券提供的数据，财务状况方面，进入全国销售额排名前20位的14家大型地产上市公司中，有6家处于资金富余状态，3家处于资金平衡状态，5家面临资金缺口威胁，其中4家面临10%以上资金缺口。